我不把房屋租给法律系学生 —— 要约与要约邀请 | 案例简报
关键词：意思表示；效果意思：要约；要约邀请
目录
- 案情
- 甲是否可依第580条第1款但书前句之规定请求乙交付A屋？
- ㈠、甲乙经意思表示一致订有租赁合同？
- 乙张贴的广告系要约？
- 甲的表示系要约？
- 中间结论
- ㈡、 最终结论：甲不得依第580条第1款之规定请求乙交付A屋。
- 法条索引
- 参考
案例
甲考入某大学，急于寻找出租屋。某日在大学附近发现乙在某公寓前张贴租屋广告：“A屋出租：10平套房，厨浴俱全，租金每月10000元，水电另计，租期最少一年，即可入住。”甲入内参观，甚为满意。甲三日后到乙处，表示租屋，同意所提条件，并郑重表示自己是法律系学生。乙回答：“不愿出租给法律系学生。”甲表示乙有歧视，坚持租赁契约成立，乙有交屋义务，有无理由？^1
甲是否可依第580条第1款之规定请求乙交付A屋？
第580条第1款^2规定的履行请求权之行使，以请求人甲与被请求人乙之间经意思表示一致（第134条）订有租赁合同（第703条），被请求人乙不履行交付租赁物义务（第708条），且交付租赁义务能够继续履行为前提。
㈠、甲乙经意思表示一致订有租赁合同？
依第134条、第471条和第488条前句的规定，甲乙之间需经要约、承诺相互表示一致方订立租赁合同。
1. 乙张贴的广告系要约？
要约是特定民事主体向相对人发出的希望与其订立合同的意思表示。该意思表示须内容具体明确且表明经相对人承诺，要约人即受该意思表示约束（第472条）。可见，要约的核心意思在于要约人所表示的法律拘束力。尽管，本案中乙在的广告内容包括租赁物、租金及其他事项，可谓内容具体明确。但是，若将乙的广告认定为要约，由于其广告的发出对象是不特定的公众，依第139条的规定，乙之要约自其发布时即告生效。而要约生效后，经不特定公众的承诺，乙即受要约约束，即与不特定之多数人订立租赁合同而负交付房屋之义务。考虑到本案所涉租赁物具有唯一性，乙在众多租赁合同中只能履行一次，对其他合同需承担履行不能的违约责任。此情形下，乙之法律利益受有重大不利，故难将乙的广告认定为要约，亦难依第473条将其广告视为要约。所以，本案中依照第142条第1款的规定，综合乙的履行能力及其利益状态足以认定乙的广告不具有法律拘束力，不构成要约。
2. 甲的表示系要约？
依第473条第1款之规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。乙在某公寓前张贴租屋广告，可认定为要约邀请。甲受乙的广告邀请而至乙住处，对其表示同意要约邀请中提出的条件，愿意承租乙屋。依第472条的规定，甲的表示内容具体明确，其表明愿意承租乙的房屋，亦可认定具有法律上拘束力。所以，甲之表示是要约，而且是以对话方式向乙发出的要约。依第474条、第137条第1款的规定，相对人乙知道该要约内容时要约即生效。乙在知道甲表示后，即对甲表示不愿意出租与法律系学生，是拒绝甲的要约。依第478条第1项的规定，要约被拒绝的，要约失效，因此，甲的要约经乙拒绝已告消灭。值得注意的是，乙亦非第497条第3款所规定的负有作出承诺义务的人，因此，乙纵有歧视，亦可拒绝甲之要约。
3. 中间结论
甲乙之间未经要约承诺一致，不成立租赁合同。
“值得提出的是，甲认乙以其系法律系学生拒绝租 屋，具有歧视性。拒绝要约不必说明理由，乃体现。乙对甲表示：‘不愿出租于法律系学生。’或系基于以前经验，或为避免纠纷，或出于其他缘优良，非迳 可认为具有歧视。拒绝缔约的理由纵使具有歧视性，并不因此使乙负有缔约的义务，甲与乙间不成立租赁契约。”^3
㈡、 最终结论：甲不得依第580条第1款之规定请求乙交付A屋
法条索引
第一百三十四条 民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。
法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。
第一百三十七条 以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。
以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。
第一百三十九条 以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。
第一百四十二条 有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。
第四百七十一条 当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。
第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
第四百七十四条 要约生效的时间适用本法第一百三十七条的规定。
第四百七十八条 有下列情形之一的，要约失效：
（一）要约被拒绝；
（二）要约被依法撤销；
（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；
第四百七十九条 承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第四百八十三条 承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第四百九十四条 国家根据抢险救灾、疫情防控或者其他需要下达国家订货任务、指令性任务的，有关民事主体之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。
依照法律、行政法规的规定负有发出要约义务的当事人，应当及时发出合理的要约。
依照法律、行政法规的规定负有作出承诺义务的当事人，不得拒绝对方合理的订立合同要求。
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
